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長沙湘江御景項目投標方案最終稿
作者：佚名 時間：2010-1-4 字體：[大] [中] [小]
湘江御景
湘江御景，地處長沙市開福區(qū)湘江與撈刀河交匯處東北側，東臨南北主干道芙蓉北路，西至湘江風光帶與二環(huán)線及三汊磯大橋臨近。由長沙市水利投資置業(yè)發(fā)展有限公司斥巨資開發(fā)，項目規(guī)劃用地面積約12.8公頃，總建筑面積約40余萬平方米，由高層景觀住宅、頂級別墅、四星級酒店、商務寫字樓、頂級別墅構成。項目力邀知名規(guī)劃與建筑設計機構擔綱設計，以期打造長沙頂級濱江親水居所，構筑國際化生活社區(qū)，使之成為長沙濱江樓盤典范杰作。
第一部分
一、解讀長沙樓市的現在與趨勢
1、回顧歷程
自2000年以來，長沙房地產便開始飛速發(fā)展，住宅市場尤為突出。在發(fā)展初期，巨大的市場潛力使商品房市場供給量不斷遞增，價格一路飚升。龐大的消費市場吸引了不少民間資本進入房地產行業(yè)，開發(fā)企業(yè)數量劇增，市場競爭日益激烈。至2006年，房地產市場競爭越演越烈，眾多外來地產大鱷憑借先進的開發(fā)理念與雄厚的資本實力紛紛搶灘進駐長沙，如浙江南都、浙江綠城、陽光100、香港國中控股、中體奧園、珠江實業(yè)、卓越地產、中信實業(yè)、和記黃浦……，一時間，星城樓市大盤云集，風云激蕩。
2、現狀簡述
東南強勢，西北追隨：城東、城南區(qū)域項目如雨后春筍般突現，項目規(guī)模之大，定位之高，是長沙住宅產品現狀的真實寫照。如人民東路上的西街花園、水云間、星城世家、世嘉•國際華城、仁和•香堤雅境；體育新城周邊的美林景園、綠城•桂花城、錦湘•國際星城等；城南的奧林匹克花園、BOBO天下城以及芙蓉南路沿線項目不斷推出，發(fā)展勢頭強勁。
城北區(qū)域緊追不舍，具有代表性的珠江花城、恒鑫•瀾北灣、黃金海岸、湘江北尚、四季美景、萬煦園、天健•芙蓉盛世、美林水郡等項目已推向市場；河西樓盤毫不遜色，如陽光100、星語林•汀香十里、卓越•蔚藍海岸、美林•銀谷、香海•西岸、長房•西郡、岳麓山公館、香格里•麓山別墅、麓谷•加州陽光、標志•麓谷坐標等項目激活了河西市場，并成為了業(yè)內關注的焦點。
文化、概念大行其道：近年來，外來文化、中國古典文化、時尚概念等多元體系成為了樓盤總體規(guī)劃、建筑風格、景觀設計的法寶，其中有代表湖湘本土文化的星語林•汀湘十里，代表歐洲古典文化的山水•英倫，傳遞地中海印象的美林水郡，澳洲風情的黃金海岸，倡導德國理性主義的西街花園，提倡體育概念的奧林匹克花園以及引入北美生活的早安星城等，80％以上的樓盤推行自己的主打文化概念。
低端產品稀缺：據調查獲悉，長沙每年只推出面積約50萬平方米的經濟適用房，遠遠不能滿足市場需求。因為經濟適用房低廉的價格，是廣大中、低收入階層所能接受和選擇的。均價約在1800元/平方米左右。
中端產品攀升：隨著市場競爭的白熱化，消費需求的多元化，消費行為的理性化，價位持中，性價比高的產品成為了市場的新寵。這類產品價格一般保持在2500——3500元/平方米左右，其小區(qū)規(guī)劃、小區(qū)配套、周邊環(huán)境、交通狀況、居家生活的便利性以及區(qū)域的發(fā)展前景都具有一定優(yōu)勢，對于普通老百姓有很大的吸引力。
高端產品遞增：價格超出普通老百姓的承受范圍，專為社會上層及先富起來的高端客戶建造，屬于享受型產品，普通人可望而不可及。小區(qū)的規(guī)劃、配套、服務都優(yōu)于中低端項目，其價格大多超過4500元/平方米，“高品質，高價位”也就成了高端產品的代名詞。在宏觀環(huán)境的影響下，高端產品一直保持相對低調的態(tài)勢，隨著外來品牌入侵，市場轉向活躍，如綠城•桂花城、美林水郡、水云間、華盛·新外灘以及市區(qū)繁華地段的項目（包括別墅），將上演一場非同尋常的市場爭奪戰(zhàn)。
3、展望未來 殘酷的市場只有強者能夠生存:長沙東西南北各個區(qū)域項目云集，來勢洶涌，競爭程度日益加劇。開發(fā)商的實力，資源的整合，運作的能力將決定項目的命運。
樓盤的品質與文化將成為比拼的重點:住宅從溫飽型到享受型是人們生活水平的一種提高，房屋除了滿足基本的居家要求，還應當蘊涵一定的居住文化，使樓盤的理念深入人心。
居住從城區(qū)向近郊轉移勢不可擋:喧嘩的都市，快節(jié)奏的工作，使居住觀念的改變成為了現實，舒適、輕松、自由、享受生活成為了都市人的最大愿望和追求，擁有寧靜的居住生活空間成為了最大的期盼。
二、直面北城——開福區(qū)
1、城市向南，長沙向北：2006年是開福區(qū)項目建設年，全區(qū)重點建設項目總投資334.3億元。史無前例的投資計劃將有力地推進開福的城市化建設，促進北城低端市場向外遷移，帶動產業(yè)結構升級和經濟可持續(xù)發(fā)展。2、大興市政，經濟騰飛：目前開福區(qū)城區(qū)面積已由14平方千米擴展到了19.5平方千米，城市化水平提高了3個百分點，形成了以城帶鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)互動的發(fā)展格局。松桂園商務中心、湘江濱水區(qū)和黃興北路兩廂、伍家?guī)X商務中心、四方坪地區(qū)、以洪山旅游區(qū)為中心的新世紀片、青竹湖地區(qū)、三角洲已經成為了投資商青睞的投資熱點和長沙城北具有較強輻射能力的經濟增長點，成為了開福區(qū)新城拓展和產業(yè)發(fā)展的重點空間，初步形成了一個支撐開福區(qū)近期和中長期發(fā)展的新的產業(yè)基地。
3、交通網絡發(fā)達，出行方便快捷：開福區(qū)區(qū)位得天獨厚，擁有完善的水陸空立體交通網絡。湘江二橋和三叉磯大橋飛架湘江兩岸，霞凝深水港碼頭通江達海，火車貨運站物暢全國，京廣鐵路、京珠高速公路貫穿南北，長石鐵路橫臥東西，319國道、長湘公路、芙蓉北路、青竹湖大道與一、二、三環(huán)線縱橫相連，長永高速、四方大道直通黃花國際機場，構成一幅四通八達的交通經緯圖。
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